Evaluarea imobiliara te ajuta la :
- transferul dreptului de proprietate;
- finantare si credit;
- compensatii corecte in procedurile de expropiere;
- probleme de impozitare;
- consultatii pentru investitii si luarea deciziilor;
- inregistrarea in contabilitate a valorii proprietatii (evaluare pentru raportare financiara) ;
-alte situatii: in cazul in care iti doresti emigrarea poti dovedi ambasadei valoarea proprietatii in tara, chirie minima, fezabilitatea unui proiect, valoarea de lichidare, etc;
EVALUAREA PENTRU IMPOZITARE
Evaluarea în scopul stabilirii valorii impozabile a unei clădiri poate fi realizată numai de către evaluatori autorizați având specializarea evaluarea proprietății imobiliare (EPI) .
Evaluatorii autorizați cu specializarea EPI sunt înscriși în Tabloul Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România ANEVAR.
Lista cu evaluatorii autorizați care realizaza de evaluări de proprietăți pentru impozitare poate fi consultata pe site-ul: anevar.ro .
Conform noului cod fiscal cu ultimele modificări (art 458 și 460) cât și în normele metodologice la art 39 (2) exista diferența de impozit față de situația anterioară noului cod fiscal. În cele mai multe situații cauza principală a diferențelor va rezulta din cotele de impozitare. În primul rând pentru că acestea s-au modificat față de codul fiscal anterior, fiind acum situate în intervalele de:
- 0.08-0.2% (față de 0.1% anterior) pentru clădirile rezidențiale și
- 0.2-1.3% (față de 0.5-1.5%) pentru clădirile nerezidențiale. În al doilea rând pentru că autoritățile locale au stabilit cotele de impozitare prin selectare din aceste intervale, rezultând astfel valori diferite de la oraș la oraș.
Impozitele pe clădirile nerezidențiale aparținând persoanelor fizice vor crește. Această afirmație se bazează pe articolul 458 din codul fiscal unde este prevăzută cota de impozitare a clădirilor nerezidențiale aparținând persoanelor fizice ca fiind situată în intervalul 0.2-1.3%. Acest tip de impozit este nou. Până acum aceste tipuri de clădiri erau impozitate ca și casele de locuit fiindu-le aplicată o cotă de impozitare de 0.1%. Luând în calcul că în zona valorilor impozabile modificările nu vor fi atât de semnificative, cotele de impozitare însă vor crește de la minim dublu la de 13 ori.
Impozitele pe clădirile rezidențiale aparținând persoanelor juridice vor scădea. Această afirmație de bazează pe prevederile art 460 (1) din codul fiscal unde se precizează că pentru clădirile rezidențiale aparținând persoanelor juridice cota de impozitare se situează în intervalul 0.08 - 0.2%. Reducerea impozitului rezultă din faptul că în conformitate cu codul fiscal anterior, pentru clădirile aparținând persoanelor juridice cota de impozitare era situată în intervalul 0.5-1.5% și era aplicată asupra valorii de inventar înregistrată în situațiile financiare. Prin urmare cota redusă de impozitare va conduce și la scăderea impozitului.
Pentru sediile de firme fără activitate economică situate în clădirile aparținând persoanelor fizice, impozitul va fi similar ca cel al utilizării rezidențiale. Această situație este prevăzută explicit în art. 459 (2) din Codul Fiscal. În foarte multe dintre apartamentele sau casele de locuit în care au fost înregistrate domicilii fiscale nu se desfășoară activități economice. În aceste cazuri, care vor fi declarate de contribuabili pe proprie răspundere, impozitul va fi calculat pe baza algoritmului prevăzut de art 457 din codul fiscal, adică aplicând regulile apartamentelor utilizate în scop rezidențial.
Doar pentru clădirile persoanelor fizice cu utilizare mixtă și în care nu se cunosc suprafețele, se aplică regulă plătitorului de utilități. Utilizarea mixtă a clădirilor a suscitat o mulțime de discuții datorită situațiilor foarte variate în care se găsesc acestea. În prezent prevederile sunt destul de clare cu condiția să fie cunoscute. Astfel, în cazul persoanelor fizice care dețin o clădire în care se desfășoară o activitate economică dar din contractul de închiriere/comodat nu rezultă nicio suprafața declarată, se aplică prevederile art 459 (4) din codul fiscal respectiv pe baza declarației contribuabilului privitoare la cine deduce cheltuielile cu utilitățile se va stabili dacă utilizarea clădirii este rezidențială sau nerezidențială. Dacă în contract este precizată o suprafață corespunzătoare activității rezidențiale și/sau nerezidențiale, indiferent de sursa de proveniență a acesteia, nu se mai aplică prevederile referitoare la “plătitorul utilităților”.
Valoarea impozabilă a părții nerezidențiale a unei clădiri cu utilizare mixtă se determină diferit de către evaluatori, în funcție de sursa de proveniență a suprafeței utilizate în scop nerezidențial. Precizările din enunț se bazează pe articolele 44 și 46 din normele metodologice. Informația este foarte utilă autorităților locale, care au sarcina să calculeze impozitul aferent unei clădiri cu utilizare mixtă preluând valorile impozabile din sursele precizate în codul fiscal. Un exemplu de calcul al impozitul este prezentat la art 48 din normele metodologice. Conform art 44 și 46 rezultă că suprafețele corespunzătoare activității nerezidențiale pot proveni din documentație cadastrală distinctă sau din declarația pe proprie răspundere a contribuabilului. Acest din urmă caz este valabil în cazul apartamentelor unde nu există documentație cadastrală distinctă pentru o parte din apartament. Prin urmare, dacă suprafața utilizată în scop nerezidențial rezultă din documentația cadastrală distinctă, autoritatea locală va regăsi în raportul de evaluare valoarea de impozitare a acestei suprafețe, asupra căreia va aplica procentul stabilit ca și cotă de impozitare. Dacă suprafața utilizată în scop nerezidențial va rezulta din alte documente decât cele cadastrale distincte atunci valoarea rezultată din raportul de evaluare va fi valoarea întregii clădiri considerată cu utilizare nerezidențială, urmând ca autoritatea locală să calculeze valoarea impozabilă a suprafeței utilizate în scop nerezidențial conform algoritmului prevăzut în articolul 46 din norme.
Cota de impozitare va crește la 5% pentru persoanele juridice care și-au înregistrat ultima reevaluare la 31.12.2013, dacă nu realizează un raport de evaluare în trimestrul 1 al anului 2017. Această afirmație rezultă din prevederile articolului 460 alin (6) și (8) din codul fiscal. Ultimii 3 ani anteriori datei de referință, respectiv ultima evaluare realizată de către persoanele juridice, trebuie să fie cea realizată la 31 decembrie 2013 pentru a fi activată clauza de creștere a cotei de impozitare dacă nu se va realiza un nou raport de evaluare. Pentru contribuabilii persoane juridice care au realizat rapoarte de evaluare la sfârșitul anilor 2014 sau 2015, nerealizarea raportului de evaluare nu va conduce la creșterea cotei de impozitare. Realizarea acestor evaluări este permisă chiar dacă nu au trecut cei trei ani și probabil vor fi solicitate de către contribuabili dacă aplicarea noilor reguli de impozitare va conduce la o reducere a impozitelor față de situația anterioară.
